doktorhukum.com – Kepemilikan rumah biasanya biasanya dibuktikan dengan adanya Sertifikat Hak Milik (SHM). Sedangkan kepemilikan Apartemen biasanya dibuktikan dengan adanya Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSR).
Adapun terhadap keduanya akan dijelaskan sebagai berikut :
SERTIFIKAT HAK MILIK (SHM)
Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan bukti kepemilikan atas suatu hak atas tanah.
Pasal 21 ayat (1) UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria (“UU PA”) menyebutkan hanya orang yang berwarga negara indonesia yang berhak memiliki hak milik atas tanah. Artinya, warga negara asing tidak boleh memiliki sertifikat hak milik atas suatu tanah di Indonesia.
Hak milik merupakan hak turun temurun. Artinya, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Untuk mendapatkan SHM, maka setiap orang wajib melakukan kegiatan pendaftaran tanah ke Kantor Pertanahan dengan dilengkapi data fisik dan data yuridis sebagaimana diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran Tanah”).
SHM yang dimiliki merupakan tanda bukti kepemilikan hak atas tanah yang sangat kuat sebagaimana diatur dalam Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997:
“Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.”
Berdasarkan Pasal 32 ayat (2) PP Pendaftaran Tanah, pihak yang memiliki SHM akan mendapatkan suatu perlindungan hak. Artinya, apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun pemilik SHM menguasai tanah tersebut dan tidak ada yang mengajukan keberatan, maka kepemilikan SHM dan penguasaan terhadap tanah tersebut tidak dapat diajukan keberatan lagi.
“Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.”
Namun, SHM yang diberikan oleh kantor pertanahan dapat dihapuskan karena alasan-alasan sebagai berikut:
- Tanahnya jatuh ke negara karena alasan:
- SHM-nya dicabut karena demi kepentingan umum. Artinya, tanah tersebut akan diperuntukan untuk kepentingan masyarakat umum seperti akan membuat jalan raya. Namun pencabutan yang dilakukan negara tersebut harus ditindaklanjuti dengan memberikan ganti kerugian kepada pihak-pihak yang dicabut SHM-nya;
- Diserahkan secara sukarela kepada negara;
- Tanah-nya ditelantarkan;
- Pimilik SHM mengubah warga negaranya menjadi Warga Negara Asing (WNA).
- Tanahnya musnah.
SERTIFIKAT HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN (SHMSR)
Pengertian rumah susun adalah sebagai berikut:
Pasal 1 UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun:
“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.”
Dari uraian pengertian diatas disimpulkan bahwa bangunan apartemen atau condominium dapat ditafsirkan sebagai rumah susun.
Setiap orang yang memiliki rumah susun berhak mendapatkan “Sertifikat Hak Kepemilikan Atas Satuan Rumah Susun (SHMSR)”.
SHMSR merupakan bukti kepemilikan terhadap suatu rumah susun (apartemen atau condominium). Warna sertifikat yang diberikan warna merah jambu (pink).
Kepemilikan terhadap SHMSR memiliki batas-batas yang perlu diketahui, yaitu :
1. Kepemilikan Pribadi
Kepemilikan pribadi dari rumah susun terbatas pada unit pribadi yang dibelinya. Contoh : A membeli unit apartemen dengan luas 90M2 yang terdiri dari 4 kamar tidur. Dengan demikian, A hanya memiliki kepemilikan pribadi terbatas pada unit amartemen dengan luas 90M2 tersebut.
Oleh karena A memiliki hak kepemilikan pribadi hanya terbatas pada luas 90M2 tersebut, maka A hanya dapat melakukan modifikasi dengan luas unit yang dimilikinya sepanjang tidak melanggar dan mengganggu penghuni unit lainnya.
2. Kepemilikan Bersama
Kepemikan bersama merupakan hak kolektif (hak bersama) sesama pemilik rumah susun sebagaimana diatur dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”), seperti :
- Tanah bersama, merupakan sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. (Pasal 1 angka 4 UU Rumah Susun).
- Bagian bersama merupakan bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. “Bagian bersama” yang dimaksud antara lain fondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi (Pasal 1 angka 5 Jo. Penjelasan Pasal 25 ayat [1] UU Rumah Susun).
- Benda bersama merupakan benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. “Benda bersama” yang dimaksud adalah ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun. (Pasal 1 angka 6 Jo. Penjelasan Pasal 25 ayat [1] UU Rumah Susun).
