Hak Pakai Menurut Hukum

Hak Pakai adalah  adalah adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain.

Terdapat 3 (tiga) jenis hak atas tanah yang diatasnya dapat diberikan Hak Pakai, yaitu:

1. Tanah Negara,
2. Tanah dengan Hak Pengelolaan (HPL),
3. Tanah dengan Hak Milik.

Jangka Waktu Pemberian Hak Pakai

Jangka waktu pemberian Hak Pakai adalah 25 Tahun dan dapat diperpanjang 20 Tahun atau untuk jangka waktu tidak ditentukan sepanjang dipergunakan untuk keperluan tertentu.

Menurut PP No. 40 Tahun 1996, apabila jangka waktu pemberian Hak Pakai tersebut habis terutama 25 + 20 = 45 Tahun, maka maka pemegang Hak Pakai memiliki hak pembaharuan Pakai dengan tanah yang sama.

Dalam Pasal 22 ayat (1) huruf c UU No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, disebutkan Hak Pakai dapat diberikan dengan jangka waktu 70 tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 45 Tahun (empat puluh lima) tahun dan dapat diperbaruhi selama 25 (dua puluh lima) tahun.

Dalam Perkembangannya, MK memutuskan dalam Putusannya No. 21-22/PUU-V/2007, terhadap Hak Pakai tersebut tidak dapat diperpanjang sekaligus didepan selama 70 tahun.

Pihak-Pihak Yang Berhak Mendapatkan Hak Pakai

1. Perorangan warga negara Indonesia;
2. Orang Asing, Badan Hukum Asing atau Perwakilan Badan Internasional yang berkedukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan untuk melaksanakan kegiatan usaha menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, seperti :
   • Perseroan Terbatas (PT);
   • Perseroan Terbatas (PT) dengan Penanaman Modal Asing (PMA);
   • Koperasi;
   • Yayasan yang mendirikan Badan Usaha Yang Berbadan Hukum;
   • Badan Usaha Milik Negara (BUMN);
   • Badan Usaha Milik Daerah (BUMD).
4. Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang bersifat nirlaba;
5. Lembaga Pemerintahan Pusat maupun Pemerintahan Daerah.

Kewajiban Pemegang Hak Pakai

Pemegang Hak Pakai berkewajiban :

1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
2. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus;
5. Menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Kewajiban-kewajiban yang disebutkan diatas hanyalah sebagian kewajiban sebagaimana diatur dalam PP No. 40 Tahun 1996. Namun, kewajiban pemegang Hak Pakai dapat bertambah sepanjang hal tersebut diatur  di dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selain itu, kewajiban pemegang Hak Pakai dapat bertambah apabila kewajiban itu diperjanjikan.

Hak Pakai Dapat Dijaminkan ?

Apabila pemegang Hak Pakai telah menerima hak atas tanahnya, maka pemegang Hak Pakai berhak menjaminkan Hak Pakai-nya  dengan dibebani “Hak Tanggungan”. Hak Tanggungan tersebut hapus dengan hapusnya Hak Pakai.

Untuk mengetahui pengertian serta prosedur pemberian hak tanggungan untuk Hak Pakai, pengaturannya dapat dilihat dalam  Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.

Beralihnya Hak Pakai ke Pihak Lain

Menurut hukum, Hak Pakai yang telah diberikan kepada Pemegang Hak Pakai dapat beralih dandialihkan kepada pihak lain sepanjang tetap berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Hak Pakai hanya dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain dengan cara:

1. Jual beli;
2. Tukar menukar;
3. Penyertaan dalam modal;
4. Hibah;

Hak Pakai yang telah dialihkan tersebut wajib didaftarkan kepada kantor pertanahan (BPN).

Alasan-Alasan Hapusnya Hak Pakai

Terdapat beberapa alasan sehingga Hak Pakai yang diberikan kepada pemegang Hak Pakai dapat dihapuskan, yaitu:

1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:
   • Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuanketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50, Pasal 51 dan Pasal 52; atau
   • Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan Hak Pengelolaan; atau
   • Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
4. Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961;
5. Ditelantarkan;
6. Tanahnya musnah; dan
7. Apabila dalam jangka waktu ditentukan Hak Pakai-nya diwajibkan untuk diahlikan atau dilepaskan karena sudah tidak memenuhi persyaratan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan sedangkan diketahui hak tersebut seharusnya dilepaskan atau diahlikan, maka apabila Hak Pakai tersebut tidak dialihkan atau dilepaskan, hak tersebut hapus karena hukum.